位于银川市金凤区爱伊河畔的某住宅小区因环境优雅，较受追捧。韩胜利／摄

本报记者 裴艳

　　昨日，记者从相关会议上获悉，2006年我区房地产市场的发展速度是1998年以来的最低点，而2007年以来，房地产开发投资快速增长，市场销售迅速升温。去年，全区商品房销售面积达507.80万平方米，比上年增长33.6%，高于同期全国23.2%的平均水平。今年一季度，全区房地产销售面积同比增长四成，销售额16.46亿元，增长67.2%，房屋销售价格同比增长10.4%。

　　住宅销售的大幅回升，是拉动市场的主要力量。一季度，我区住宅销售面积占全部销售面积的85%。住宅销售为何如此火爆？高房价的背后到底有着怎样的诱因？

　　捂盘惜售、屯地不开发

　　已现端倪

　　据2007年以来的市场销售分析，市民投资性需求的比重增大。由于购房者普遍存在房市看涨的心理预期，买房待涨的投资心理成为市场销售增长的重要因素，而开发商正是抓住了这一心理大肆炒作，东部地区出现的捂盘惜卖、屯地不开发的现象在我区已现端倪。2007年前11个月，全区土地购置面积增长57%，而房地产新开工面积却下降了0.7%，这一现象表明：开发商购置的土地并没有及时开发。同时，供需结构失衡问题也逐渐显露，2007年前11个月住宅销售面积增长了近四成，而施工面积却仅增2.9%，住宅供给量增幅大大低于销售量增幅。这种不一致的走势，必将导致市场求大于供，使房市由买方市场转向卖方市场。

　　屯地不开发的问题已经引起有关部门的重视。从3月底开始，银川市国土资源局对全市的闲置土地情况进行专项检查，并对不同闲置土地作出相应处理。据了解，此次专项检查中查出土地闲置满两年的，将坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；对闲置土地特别是闲置房地产用地，要征缴增值地价。

　　我区房价逼近房地产泡沫区

　　今年一季度，全区商品住宅平均销售价格2119元／平方米，同比增长10.4%，土地、材料、建筑安装等成本上升是房价上涨的重要因素。按该标准计算，购买一套100平方米的住宅需211900元。按2007年全区城镇居民人均可支配收入10859元计算，一个三口之家每年收入32577元，全部用于购房需6.5年，高于国际普遍认可的3—6年的水平。目前，衡量房价高低比较通行的办法是房价收入比，即在当地购买一套住宅所需支出的费用与居民户均年收入之比。资料显示，在美国和英国，购买住宅需支出2.7年和4.1年的全部收入。对于房价与家庭收入比，联合国人居中心的上限是3：1，世界银行的上限是5：1。当一个地方房价收入比超过5的时候，国际惯例就认为该地区房屋购买力“极低”；当一个地方房价收入比超过6的时候，就会被国际上公认为属于房地产泡沫区；当一个地方房价收入超过7以后，就会被认为“房价难以承受地区”。

　　从我区的实际来看，高额的房价与广大居民的收入相比，确实超出了部分城市居民的承受能力。但宁夏是一个新兴发展区域，与国内一些房价虚高的大城市相比，泡沫并不严重。

　　营业用房开发比重过大

　　房地产市场供给的结构性失衡问题比较突出，主要表现在商业营业用房开发过大。1998年—2006年，我区商业营业用房累计投资79亿元，所占比重由12.5%上升为27.5%，占同期全部房地产开发投资的22%，高于全国12%的平均水平，年增度比全国高4.9个百分点。2007年前11个月，全区商业营业用房开发投资同比增长23.1%，所占比重18.9%，仍高于同期全国12.2%的平均水平。由于商业营业用房开发规模造成空置面积增多，2006年全区商业用房空置面积比1998年增长17倍，占全部空置面积的比重由12.5%上升为27.5%。

　　另一方面，近年来，全区房地产开发用于别墅、高档公寓的投资较快。2006年全区用于别墅及高档公寓的投资达4.85亿元，比上年增长2倍，占住宅投资的比重达8.7%，接近全国平均水平，在31个省市自治区直辖市中排15位，投资比重明显偏高。

　　此外，我区的经济适用房投资偏少。尽管2007年以来经适房投资大幅增加，但从2001年以来经适房投资变化的趋势看，我区经适房建设总体偏少。2005年和2006年经适房投资所占比重分别为3.8%和5.1%，低于全国同期水平。此外，我区商品房开发中，大户型住宅总体上呈上升趋势，2000年至2006年，全区90平方米以下住宅施工面积平均增速为14%，而120平方米以上住宅施工面积由2000年的5%上升为29%。2007年，尽管国家加大了宏观调控的力度，规定建筑面积90平方米以下新建房屋面积占年度住宅开发总面积的七成以上，进一步调整住房供应结构。据统计，2007年前11个月，全区住宅施工面积中，90平方米以上户型住房施工面积占66%，而90平方米以下小户型施工面积所占比重却不到33%。商品房供应结构不合理，不仅没有提高有限的土地资源的利用率，而且抬高了商品住房的价格。

　　地区间发展不平衡

　　受城市化程度和经济发展水平的影响，我区各市县房地产发展水平差距较大，全区房地产业发展主要集中在银川市。银川市三区的人口占全区的13.7%，房地产业所占份额却超过60%，而石嘴山、吴忠、固原、中卫等18个县市所占比重不足40%。银川市一枝独秀的局面，一方面说明其作为首府城市化水平较高，城市的竞争力较强，中心城市的发展优势突出，另一方面也说明了全区各地房地产市场差异较大，大部分市县房地产业发展较弱。